O Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) ainda não definiu a infraestrutura tecnológica do acordo firmado com Banco do Brasil, Caixa Econômica Federal e as cooperativas Ailos, Sicoob, Sicredi e Unicred para digitalizar a jornada do crédito imobiliário. Em entrevista exclusiva ao WB3News, o presidente do ONR, Juan Pablo Correa Gossweiler, afirma que a tecnologia de registro distribuído será usada "nos pontos em que efetivamente agregar segurança, rastreabilidade e eficiência à jornada" e que a adoção dependerá das necessidades identificadas no detalhamento técnico do Acordo de Cooperação Técnica (ACT).
O Banco do Brasil divulgou o acordo em 4 de setembro, em comunicado intitulado "Banco do Brasil dá início à tokenização do crédito imobiliário". O texto do banco descreve como objetivo construir "uma infraestrutura digital baseada em blockchain capaz de suportar a tokenização da jornada do crédito imobiliário", com testes previstos para março de 2027. A assinatura ocorreu em 6 de agosto, com participação também do Registro de Imóveis do Brasil (RIB).
A jornada descrita por Gossweiler passa pelo Registro de Imóveis em dois pontos. No início da operação, o banco solicita a certidão do imóvel para a diligência sobre vendedor, comprador e imóvel. Ao final, o Registro de Imóveis devolve a certidão que comprova o registro do contrato e da garantia, base para a liberação do crédito. Nos dois casos, a certidão passa a ser eletrônica e estruturada, o que permite checar automaticamente se o imóvel está livre de ônus ou se pertence ao vendedor — verificações hoje feitas manualmente, segundo o presidente do ONR.
A liberação dos recursos aparece entre os eventos posteriores ao registro que a jornada eletrônica permite automatizar, de acordo com Gossweiler. A automação dessa etapa é o ponto central na avaliação de Jéssica Mota, advogada especialista em estruturação de operações financeiras com uso de tecnologia, sobre o uso de blockchain no acordo:
"A única entrega de valor que justificaria o uso de blockchain seria a possibilidade de automatizar a liquidação, ou seja, imediatamente após a conclusão do ato registral (representado por meio de um token) o recurso seria disponibilizado ao vendedor, eliminando a janela de risco da contraparte."
O ONR integrou um dos consórcios do piloto do Drex, a plataforma digital do Banco Central, ao lado de Banco do Brasil e Caixa. Em entrevista ao Cointelegraph Brasil, em novembro de 2025, Gossweiler contou que o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) começou a ser testado na rede Hyperledger Besu do Drex e que os testes migraram para o Hyperledger Fabric, blockchain corporativa com controle de acesso, antes mesmo do desligamento da plataforma. O projeto com os bancos seguiria, segundo ele na ocasião, "talvez não com a adoção de tokens, mas com foco na interoperabilidade entre as redes dessas instituições e o ONR".
O acordo atual é uma evolução dessas frentes, construída a partir de estudos técnicos e de uma prova de conceito (PoC) desenvolvida com o Banco Central e as instituições financeiras, segundo Gossweiler. A escolha da arquitetura segue em aberto:
"Ainda não há uma infraestrutura tecnológica definitiva escolhida. O núcleo da iniciativa está na interoperabilidade entre os sistemas, no uso de dados e documentos eletrônicos estruturados e na integração dos fluxos entre o Registro de Imóveis e as instituições financeiras."
Diferentes tecnologias e arquiteturas vêm sendo estudadas e testadas, inclusive soluções baseadas em blockchain, de acordo com Gossweiler:
"Mais importante do que escolher previamente uma tecnologia é garantir que os processos e sistemas consigam interoperar com segurança e eficiência, sem criar barreiras para os usuários."
O comunicado do Banco do Brasil não especifica qual elemento da jornada do crédito imobiliário será tokenizado. Contrato, garantia e ato registral continuam tratados no registro eletrônico estruturado, conforme a legislação vigente, segundo Gossweiler. "O que pode vir a ser tokenizado — em uma camada distinta, conduzida pelas próprias instituições financeiras — é o crédito gerado depois que a garantia é registrada", afirma.
Uma vez lastreado em garantia real, esse crédito pode circular no mercado financeiro sob a forma de token, por exemplo em carteiras de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Gossweiler classifica essa etapa como "uma camada posterior à atuação registral".
A implantação do SREI é competência legal do ONR, prevista no artigo 76 da Lei 13.465/2017. Gossweiler afirma que essa competência não impede a representação eletrônica do crédito em outros ambientes regulados, e que constituição, modificação e publicidade de direitos reais e garantias imobiliárias permanecem submetidas ao sistema registral. Nas operações com instrumento público, a jornada digital poderá incluir interoperabilidade com o e-Notariado, plataforma eletrônica dos tabelionatos de notas.
A transferência do imóvel, nesse desenho, segue o rito atual do registro. "Juridicamente, a distinção não permite nada novo e só acrescenta mais uma camada à jornada, isso porque, a transmissão em si continua se dando pelo registro do título perante as serventias imobiliárias", afirma Mota.
A participação do ONR no acordo também tem peso na avaliação da advogada, que cita um projeto de registro de imóveis em blockchain na Suécia:
"A blockchain ou a tokenização de imóveis não irá substituir os cartórios, até por isso a ONR foi incluída no projeto, caso contrário, estaríamos repetindo o erro da Suécia, em que o projeto não passou da prova de conceito, depois de esbarrar em entraves jurídicos e regulatórios."
No grupo de trabalho do Drex, a projeção era reduzir o prazo médio do financiamento imobiliário de cerca de 60 dias para algo entre 20 e 22 dias. Sem a infraestrutura do Banco Central, o presidente do ONR mantém a meta de "reduzir significativamente o prazo médio do financiamento imobiliário" e afirma que essa redução não depende exclusivamente de uma determinada tecnologia.
A redução está associada à integração dos processos, ao uso de documentos eletrônicos estruturados, às análises automatizadas e à comunicação direta entre bancos e Registro de Imóveis, segundo Gossweiler, que cita quatro normas como base dessa jornada:
Ainda não é possível prever com exatidão o quanto o prazo será reduzido, segundo Gossweiler:
"O prazo exato ainda será testado à medida que o projeto entrar em operação com os bancos, mas a expectativa é de uma redução relevante no tempo total da esteira."
A qualificação registral é a análise jurídica que o registrador faz de cada título antes do registro. Em novembro, Gossweiler apontou a complexidade dessa análise como obstáculo para levar direitos imobiliários a uma rede blockchain:
"Ao contrário de um criptoativo, em que se transfere 50 unidades de A para B, o direito imobiliário exige análise jurídica de documentos de diferentes complexidades. Pode ser uma simples compra e venda; pode envolver usufruto; pode ser um loteamento, uma incorporação, uma penhora, uma indisponibilidade."
Contratos inteligentes, não solucionam esses gargalos, segundo Mota. Como exemplo das limitações da tecnologia, a advogada relembra o registro em blockchain, em 2018, de uma venda fraudulenta do Viaduto do Chá, em São Paulo:
"A blockchain, por si só, não é capaz de atender a esses requisitos, ainda que através de smart contracts."
A combinação da tecnologia de registro distribuído com inteligência artificial (IA) pode oferecer soluções, aponta a advogada: o token reuniria as informações sobre direitos reais, ônus e restrições do imóvel, enquanto a IA validaria a licitude, a validade, a formalidade e a eficácia do título que formaliza a transferência. "Não renunciaríamos à qualificação, mas utilizaríamos a tecnologia adequada para cada etapa do processo", diz. O ONR já usa IA na pré-validação de documentos, com a validação final a cargo do registrador.
O token comprado hoje no mercado de tokenização imobiliária representa, no máximo, um direito obrigacional, e não um direito real sobre o imóvel, segundo Gosweiller. O Projeto de Lei 4438/2025, apresentado pelo senador Wilder Morais (PL-GO) em setembro de 2025, cria a figura da matrícula tokenizada. O texto está em análise na comissão temporária do Senado que examina a reforma do Código Civil (PL 4/2025), sob relatoria do senador Veneziano Vital do Rêgo.
A proposta reproduz princípios registrais que já existem e não dependem da tecnologia, segundo Mota:
"O PL em questão só cria um registro constitutivo paralelo e redundante de um sistema jurídico que já existe e funciona."
A advogada cita como referência a Arábia Saudita, onde, segundo ela, a tokenização se tornou a própria infraestrutura registral nacional e a transferência de um título tokenizado foi executada contra o pagamento, de forma simultânea.
O SREI ainda não alcança a totalidade do acervo dos mais de 3.000 cartórios de registro de imóveis do país, segundo Mota. A advogada vê na digitalização desse acervo um obstáculo anterior ao da tecnologia:
"A dificuldade talvez não seja implementar a tokenização, mas sim promover a inclusão digital em um país de dimensões continentais como o Brasil."
