A Netspaces, plataforma de transações imobiliárias usada por mais de 450 construtoras e incorporadoras, quer reduzir para o mesmo dia o prazo entre a contratação do crédito imobiliário e a liberação dos recursos. Hoje, essa jornada leva de 15 a 60 dias, segundo Murilo Arjona, CCO da empresa e especialista em financiamento imobiliário.
Em entrevista exclusiva ao WB3News, Arjona apresenta detalhes do Crédito Imobiliário Inteligente, plataforma que reúne numa só infraestrutura digital as etapas do financiamento: avaliação automatizada do imóvel, contratação e assinatura digitais, e constituição e acompanhamento da garantia, do registro à baixa, dentro do sistema registral oficial. A proposta, segundo Arjona, é que o crédito já nasça digital:
"Nossa ideia não é ter um crédito digitalizado, mas que nasça de modo digital, com rastreabilidade, inteligência e segurança da blockchain."
Correspondente bancário desde 2008, Arjona intermediou a liberação de mais de R$ 2,5 bilhões em financiamentos imobiliários.
Fundada em 2021, em Porto Alegre, a Netspaces começou com uma plataforma em blockchain para transações de imóveis em ambiente digital. O modelo de tokenização imobiliária proposto pela empresa motivou o Provimento 38/2021 da Corregedoria-Geral da Justiça do Rio Grande do Sul, que regulamentou escrituras de permuta de imóveis com contrapartida em tokens. Os efeitos do provimento foram suspensos em 24 de outubro de 2025, a pedido do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), até decisão do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).
A empresa ampliou a atuação para outras etapas do ciclo do imóvel, entre a incorporação e a entrega, e hoje reúne em seu sistema mais de 450 construtoras e incorporadoras e cerca de R$ 25 bilhões em imóveis, segundo a companhia. Em outubro de 2025, comprou a Studio 360, plataforma de gestão comercial para incorporadoras, após uma rodada de R$ 18 milhões que avaliou a empresa em R$ 113 milhões.
O crédito imobiliário é a etapa seguinte, pois está presente na maioria das aquisições de imóveis e, no home equity, ao longo da vida do bem, segundo Arjona. O Crédito Imobiliário Inteligente foi concebido para integrar correspondentes, provedores e demais participantes da cadeia do crédito, sem substituí-los, e dar a eles condições de realizar operações com mais agilidade. "As conversas com bancos nos fizeram concluir que há um espaço enorme — e uma necessidade — para orquestração do crédito imobiliário", explica Arjona.
A integração entre os agentes foi apontada como um gargalo para a Caixa Econômica Federal, que detém 70% do mercado de habitação do país. Em agosto, no Blockchain.RIO 2026, Marlon Machado, superintendente nacional de Operações Imobiliárias do banco, afirmou que o setor está "falhando miseravelmente ao tentar agregar todos os atores", conforme noticiou o WB3News.
Contrato, garantia e ato registral seguem tratados no registro eletrônico estruturado, afirmou o presidente do ONR, Juan Pablo Correa Gossweiler, em entrevista exclusiva ao WB3News. "O que pode vir a ser tokenizado — em uma camada distinta, conduzida pelas próprias instituições financeiras — é o crédito gerado depois que a garantia é registrada", disse Gossweiler. Uma vez lastreado em garantia real, esse crédito pode circular no mercado financeiro sob a forma de token, por exemplo em carteiras de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), segundo o presidente do ONR.
"A tecnologia que temos hoje permitiria tanto operações de financiamento como as de home equity, além de produtos a PJ juntamente aos bancos", afirma Arjona. "O que vai definir o foco será o próprio interesse das instituições financeiras conectadas num ou noutro mercado."
Imobiliárias e incorporadoras não precisam tokenizar seus imóveis para acessar o crédito tokenizado. Além disso, a solução desenvolvida pela Netspaces inclui o registro em matrícula, explica Arjona:
"O crédito imobiliário mais seguro é aquele em que se registra em matrícula os direitos reais de garantia. Queremos colaborar com todo o mercado, especialmente com os registradores e órgãos de registro, para extrairmos o melhor que o crédito imobiliário tem para oferecer à população."
A Netspaces apresenta mais detalhes da nova plataforma nesta terça-feira, 20 de outubro, às 14h, no evento online “Bancos avançam na digitalização do crédito imobiliário”, com participação de Arjona, Vinícius Dambros, CEO, Andreas Blazoudakis, CVO, e Rubens Neistein.
CCIs lideram a captação de tokenização em setembro
Três ofertas de CCIs tokenizadas, enquadradas na Resolução CVM 160, regra geral das ofertas públicas da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), captaram R$ 51,75 milhões em setembro de 2026. O valor equivale a 72,4% dos R$ 71,52 milhões registrados no mês pelo RWA Monitor, em um recorte de 49 ativos de cinco tokenizadoras. Com os loteamentos residenciais, os ativos ligados ao setor imobiliário somaram R$ 54,04 milhões, ou 75,6% da captação.
As CCIs entraram na base em setembro. Até agosto, o dashboard do RWA Monitor não registrava nenhuma oferta do instrumento, e os ativos imobiliários responderam por 4,9% da captação mensal, todos loteamentos residenciais.
A captação registrada pelo RWA Monitor e a plataforma da Netspaces ocupam pontas diferentes do crédito imobiliário. A CCI é o título que representa um crédito imobiliário já constituído e permite que ele seja negociado. Tokenizada e ofertada sob as regras da CVM, leva esse crédito ao investidor. A plataforma da Netspaces atua antes, na concessão do financiamento ao comprador e no registro da garantia.
Arjona classifica como "muito positiva" a distribuição de CCIs em operações de mercado de capitais, especialmente pelas plataformas registradas sob a Resolução CVM 88, que disciplina o crowdfunding de investimento, e afirma que a empresa se mantém no mercado imobiliário:
"A Netspaces, no entanto e até agora, tem atuado exclusivamente no âmbito do mercado propriamente imobiliário, ou seja, de transações imobiliárias e não as de mercado financeiro e de capitais."
A jornada do crédito começa pela infraestrutura e pela conexão entre agentes, segundo Arjona. Se a Netspaces vier a atuar em operações financeiras ou de mercado de capitais, deve fazê-lo por meio de operação dedicada ou de parcerias. A empresa também vê espaço para o crédito tokenizado em operações de crédito a pessoas jurídicas diretamente nos bancos, como apoio à produção e plano empresário, "onde o crédito já nasce rastreável", e em modelos como o pró-soluto, parcela do preço financiada diretamente pela incorporadora.
Testes com bancos começam em março de 2027
Banco do Brasil, Caixa e as cooperativas Ailos, Sicoob, Sicredi e Unicred assinaram em 6 de agosto um Acordo de Cooperação Técnica (ACT) com o ONR e o Registro de Imóveis do Brasil (RIB) para digitalizar a jornada do crédito imobiliário. Os testes estão previstos para março de 2027, segundo o comunicado do Banco do Brasil.
Também em agosto, o CNJ, a Corregedoria Nacional de Justiça, o Banco Central e o ONR firmaram outro acordo de cooperação técnica, com vigência de cinco anos, que prevê o desenvolvimento de soluções baseadas em registro distribuído e tokenização de ativos imobiliários e garantias.
No grupo de trabalho do Drex, a plataforma digital do Banco Central, a projeção era reduzir o prazo médio do financiamento imobiliário de cerca de 60 dias para algo entre 20 e 22 dias, segundo o presidente do ONR. A advogada Jéssica Mota, especialista em estruturação de operações financeiras com uso de tecnologia, afirmou ao WB3News que a liquidação automática logo após o registro seria a principal justificativa para o uso de blockchain na jornada:
"A única entrega de valor que justificaria o uso de blockchain seria a possibilidade de automatizar a liquidação, ou seja, imediatamente após a conclusão do ato registral (representado por meio de um token) o recurso seria disponibilizado ao vendedor, eliminando a janela de risco da contraparte."
Gossweiler condicionou a redução na jornada à evolução do projeto:
"O prazo exato ainda será testado à medida que o projeto entrar em operação com os bancos, mas a expectativa é de uma redução relevante no tempo total da esteira."
